BC BIZON CAPITALReal Estate · Dubai Связаться
Панорама Дубая

Персональная подборка · Максим · октябрь 2026 · $1 000 000

Дубай у воды, у лагун
и рядом с центром

10 объектов в трёх направлениях — только freehold, только у застройщиков, с которыми Bizon Capital работает напрямую. Цены и наличие сверены с брокерской базой сегодня.

3 направленияморе · лагуны ·
недорого рядом с центром
до 5,7%чистыми на руки —
лучший объект подборки
0%налога на аренду
и прирост стоимости
Варианты на $1 млн Сравнить всё

01 — Как отбирали

Восемь квартир у вас уже есть.
Новые — в других местах

Мы не повторяем то, что уже есть в портфеле, а добавляем новые районы и форматы: первую линию моря, лагуны и недорогие квартиры рядом с центром.

FreeholdТолько полная собственность на квартиру и долю земли. Никакой аренды земли на 30–99 лет
ПартнёрыEmaar, Sobha, Azizi, OCTA, Iman, Aark, TownX — прямой канал к отделу продаж и спецпредложениям
10 из 10объектов в статусе «в продаже» — сверены с брокерской базой Reelly 11 октября 2026
3–6%чистая доходность в этом бюджете — честно, после всех расходов и сборов

Три направления

  • У воды — Dubai Islands (новый курортный остров Nakheel) и Dubai Harbour с пляжем Emaar Beachfront между Dubai Marina и Palm Jumeirah.
  • У лагун — MBR City, город шейха Мохаммеда между Downtown и Meydan, с купальной лагуной Sobha Hartland II, и Dubai Creek Harbour от Emaar.
  • Недорого, но не на окраине — Al Jaddaf у метро, JVC, Arjan и Dubailand. Ближе к центру, чем DAMAC Hills 2 и Dubai South.
  • Русскоязычные менеджеры закреплены за нами у Iman Developers и TownX — по их объектам всё решается без переводчика.

02 — Готовые варианты

Как разложить $1 000 000

Суммы — уже со сборами при покупке (4% Земельному департаменту + регистрация). Комиссию агентства на новостройках платит застройщик. Чистая доходность — по лучшему для каждой квартиры способу сдачи.

1 квартира

Флагман у моря

Одна большая квартира на Dubai Islands — лучшая доходность подборки. Остаток бюджета — на мебель или вторую студию.

  • Octa Isle by Missoni · Dubai Islands · 3 спальни 121 м² · $751 501
$782 378всего со сборами
5,7%чистыми в год
$44 986на руки в год

2 квартиры

Вода + лагуна

Однокомнатная у моря на Dubai Islands и однокомнатная Emaar у лагун Creek Harbour.

  • Azizi Wasel · Dubai Islands · 1 спальня 58 м² · $459 632
  • Silva · Dubai Creek Harbour · 1 спальня 69 м² · $487 406
$986 554всего со сборами
4,4%чистыми в год
$44 838на руки в год

2 квартиры

Лагуна + центр

Первая линия лагуны Sobha в MBR City и квартира у метро в Al Jaddaf. Обе — с ключами в 2027.

  • 330 Riverside Crescent · Sobha Hartland II · MBR City · 1 спальня 77 м² · $496 957
  • Azizi David · Al Jaddaf · 1 спальня 60 м² · $357 522
$890 292всего со сборами
4,1%чистыми в год
$37 384на руки в год

3 квартиры

Три квартиры под доход

JVC, Dubailand и Arjan. Два из трёх застройщиков — с русскоязычным менеджером.

  • One Sky Park · JVC · 1 спальня 83 м² · $390 850
  • Aark Terraces · Dubailand (DLRC) · 1 спальня 70 м² · $268 996
  • Ashley Hills · Arjan · студия 45 м² · $224 581
$922 255всего со сборами
4,2%чистыми в год
$39 573на руки в год

03 — Направление 1

У воды: Dubai Islands и Dubai Harbour

Море и пляж. В самой Dubai Marina у застройщиков-партнёров в бюджет со сборами не укладывается ничего: ближайшая — Sobha Seahaven, 1 спальня, выходит на $10 тыс. дороже. Альтернатива с видом на Марину и Palm — Emaar Beachfront в Dubai Harbour.

Octa Isle by Missoni, Dubai Islands
Octa Isle by MissoniOcta Isle by MissoniOcta Isle by Missoni

Вода · Лучшая доходность подборки

Octa Isle by MissoniOCTA Development · Dubai Islands

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Флагман OCTA на побережье Dubai Islands — нового курортного острова Nakheel. Интерьеры в стиле итальянского модного дома Missoni. Три спальни на 121 м² за $751 тыс. — 2 126 дирхам за фут, почти вдвое дешевле Seapoint на пляже Dubai Harbour (4 081).

$751 501AED 2 759 888 · 3 спальни · 121 м²
$150 300первый взнос — 20%
III кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,4–6,7%валовая
4,5%чистыми

AED 150–185 тыс. в год

Посуточная сдача

8,0–10,1%валовая
5,7%чистыми

AED 220–280 тыс. в год

План оплаты 20 / 48 / 32

20%48%32%
броньстройкаключи
За
  • Лучшая доходность всей подборки: 4,5% чистыми долгосрочно, 5,7% посуточно
  • Модный бренд и море — такой объект легче сдать туристам и проще продать
  • Большая площадь: три спальни по цене однокомнатной на Dubai Harbour
  • Ключи в III кв. 2027
Против
  • Dubai Islands — новый район, статистики аренды мало, ставки взяты с запасом вниз
  • OCTA — молодой застройщик, это его флагманский проект
  • Доход от посуточной сдачи сильно зависит от вида на море — важен конкретный юнит
Seapoint, Dubai Harbour · Emaar Beachfront
SeapointSeapointSeapoint

Вода · Собственный пляж

SeapointEmaar · Dubai Harbour · Emaar Beachfront

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Emaar Beachfront — закрытый жилой остров Emaar между Dubai Marina и Palm Jumeirah со своим пляжем. Seapoint — одна из башен на первой линии: вид на море, Марину и Palm. Это самый «открыточный» адрес подборки.

$827 774AED 3 040 000 · 1 спальня · 69 м²
$82 777первый взнос — 10%
апрель 2028срок сдачи

Долгосрочная аренда

3,9–4,6%валовая
3,2%чистыми

AED 120–140 тыс. в год

Посуточная сдача

5,6–6,9%валовая
3,8%чистыми

AED 170–210 тыс. в год

План оплаты 10 / 70 / 20

10%70%20%
броньстройкаключи
За
  • Пляж у дома и виды на Марину и Palm — адрес, который не теряет спрос
  • Emaar — самый ликвидный застройщик на рынке перепродажи
  • Вход всего 10% — $83 тыс.
Против
  • Доходность скромная: 3,2–3,8% чистыми — платите за адрес
  • 69 м² за $828 тыс. — 4 081 дирхам за фут, самая дорогая площадь в подборке
  • Занимает почти весь бюджет одной квартирой
Azizi Wasel, Dubai Islands
Azizi WaselAzizi WaselAzizi Wasel

Вода · Вход на остров за полмиллиона

Azizi WaselAzizi · Dubai Islands

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Дом Azizi у воды на Dubai Islands — тот же курортный остров, что и Octa, но с однокомнатной квартирой за $460 тыс. Это способ взять «воду» и оставить половину бюджета на второй объект.

$459 632AED 1 688 000 · 1 спальня · 58 м²
$45 963первый взнос — 10%
июнь 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

4,7–5,6%валовая
3,9%чистыми

AED 80–95 тыс. в год

Посуточная сдача

6,8–8,3%валовая
4,3%чистыми

AED 115–140 тыс. в год

План оплаты 10 / 40 / 50

10%40%50%
броньстройкаключи
За
  • Морской остров за половину бюджета — можно сочетать с лагуной или центром
  • Ключи в июне 2027
  • Azizi — один из крупнейших застройщиков Дубая
Против
  • Половина цены — одним платежом при получении ключей
  • 58 м² — компактная однокомнатная
  • Dubai Islands — новый район, ставки аренды взяты с запасом вниз

04 — Направление 2

У лагун: MBR City и Creek Harbour

Два лагунных района у Business Bay и Downtown: город шейха Мохаммеда с купальной лагуной Sobha и Dubai Creek Harbour от Emaar.

330 Riverside Crescent, Sobha Hartland II · MBR City
330 Riverside Crescent330 Riverside Crescent330 Riverside Crescent

Лагуна · Первая линия, город шейха Мохаммеда

330 Riverside CrescentSobha · Sobha Hartland II · MBR City

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

MBR City — город имени шейха Мохаммеда между Downtown и Meydan. В его части Sobha Hartland II — купальная кристальная лагуна с пляжем и набережной, а башни Riverside Crescent стоят на её первой линии. Дом 330 построен почти на четверть, ключи — летом 2027.

$496 957AED 1 825 076 · 1 спальня · 77 м²
$99 391первый взнос — 20%
июнь 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

4,7–5,2%валовая
3,6%чистыми

AED 85–95 тыс. в год

Посуточная сдача

6,3–7,7%валовая
3,9%чистыми

AED 115–140 тыс. в год

План оплаты 20 / 20 / 60

20%20%60%
броньстройкаключи
За
  • Первая линия лагуны с пляжем — редкий формат в городе
  • Самые ранние ключи среди премиальных объектов — июнь 2027
  • Sobha строит сама, без подрядчиков — известна качеством отделки
  • Около 12 минут до Downtown
Против
  • 60% — одним платежом при получении ключей
  • Доходность 3,6–3,9% чистыми — ставка на качество района
  • Вокруг ещё идёт стройка всего комьюнити до 2029 года
Silva, Dubai Creek Harbour
SilvaSilvaSilva

Лагуна · Emaar у залива

SilvaEmaar · Dubai Creek Harbour

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Dubai Creek Harbour — новый центр Emaar у залива Дубай-Крик и заповедника Рас-аль-Хор: лагуны, набережные, парки. Silva — новый дом в зелёной части района. Лучшая доходность среди объектов Emaar в подборке.

$487 406AED 1 790 000 · 1 спальня · 69 м²
$48 741первый взнос — 10%
сентябрь 2029срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,3–6,1%валовая
4,1%чистыми

AED 95–110 тыс. в год

Посуточная сдача

7,5–8,9%валовая
4,6%чистыми

AED 135–160 тыс. в год

План оплаты 10 / 70 / 20

10%70%20%
броньстройкаключи
За
  • Emaar — самый ликвидный застройщик
  • Лучшая доходность среди объектов Emaar: 4,1–4,6% чистыми
  • Вход 10% — $49 тыс., остальное частями до 2029 года
Против
  • Ключи только в сентябре 2029
  • Высокий сбор на обслуживание — 22–23 AED/фут²
Aeon, Dubai Creek Harbour
AeonAeonAeon

Лагуна · Большая квартира у воды

AeonEmaar · Dubai Creek Harbour

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Большая квартира с двумя спальнями в Creek Harbour у воды, с видами на залив и город. Aeon уже строится и сдаётся раньше других новых домов Emaar в районе — весной 2028.

$871 341AED 3 200 000 · 2 спальни · 120 м²
$87 134первый взнос — 10%
апрель 2028срок сдачи

Долгосрочная аренда

4,7–5,3%валовая
3,5%чистыми

AED 150–170 тыс. в год

Посуточная сдача

6,6–7,8%валовая
4,2%чистыми

AED 210–250 тыс. в год

План оплаты 10 / 80 / 10

10%80%10%
броньстройкаключи
За
  • Одна просторная квартира 120 м² в районе Emaar
  • Ключи весной 2028 — на полтора года раньше Silva
  • Вход 10%
Против
  • Доходность 3,5–4,2% чистыми
  • 80% — частями в ходе стройки, до 2028 года
  • Сбор на обслуживание ≈$7,9 тыс. в год

05 — Направление 3

Недорого, но не на окраине

Районы ближе к центру, чем DAMAC Hills 2 и Dubai South: Al Jaddaf у метро, JVC, Arjan и Dubailand. Здесь самая высокая доходность и самые ранние ключи.

Azizi David, Al Jaddaf
Azizi DavidAzizi DavidAzizi David

Близко к центру · Метро и Creek

Azizi DavidAzizi · Al Jaddaf

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Al Jaddaf — район у залива Дубай-Крик между Downtown и аэропортом, с метро зелёной ветки. Не окраина, а середина города — по цене, сопоставимой с JVC.

$357 522AED 1 313 000 · 1 спальня · 60 м²
$35 752первый взнос — 10%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,3–6,1%валовая
4,0%чистыми

AED 70–80 тыс. в год

Посуточная сдача

7,6–9,1%валовая
4,4%чистыми

AED 100–120 тыс. в год

План оплаты 10 / 60 / 30

10%60%30%
броньстройкаключи
За
  • Середина города: Downtown, Business Bay и аэропорт рядом
  • Метро в районе — устойчивый спрос арендаторов
  • Вход 10% — $36 тыс.
Против
  • 60 м² — компактная однокомнатная
  • Сбор на обслуживание 18–20 AED/фут² — выше среднего
One Sky Park, JVC
One Sky ParkOne Sky ParkOne Sky Park

Недорого · Русскоязычный менеджер

One Sky ParkIman Developers · JVC

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика✓ Русскоязычный менеджер застройщика

JVC — район с самой высокой заполняемостью в Дубае. One Sky Park — проект Iman с отделкой Versace Ceramics. Однокомнатная квартира здесь просторная — 83 м².

$390 850AED 1 435 395 · 1 спальня · 83 м²
$78 170первый взнос — 20%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,0–5,9%валовая
3,6%чистыми

AED 72–85 тыс. в год

Посуточная сдача

7,3–8,7%валовая
4,0%чистыми

AED 105–125 тыс. в год

План оплаты 20 / 40 / 40

20%40%40%
броньстройкаключи
За
  • Русскоязычный менеджер застройщика — Ольга, на связи в нашей рабочей группе
  • JVC: заполняемость выше 90%
  • Большая площадь даёт премию к ставке аренды
Против
  • Доходность 3,6–4,0% чистыми
  • JVC — самая плотная новая стройка в городе
  • 40% — при получении ключей
Aark Terraces, Dubailand (DLRC)
Aark TerracesAark TerracesAark Terraces

Недорого · Самая низкая цена за метр

Aark TerracesAark Developers · Dubailand (DLRC)

✓ Freehold — полная собственность✓ Bizon Capital — агент застройщика

Камерный дом на 131 квартиру в Dubailand, часть квартир с собственным джакузи на террасе. 70 м² за $269 тыс. — 1 308 дирхам за фут, самая низкая цена за метр в подборке.

$268 996AED 987 888 · 1 спальня · 70 м²
$26 900первый взнос — 10%
IV кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,9–6,9%валовая
4,5%чистыми

AED 58–68 тыс. в год

Посуточная сдача

8,6–10,1%валовая
4,6%чистыми

AED 85–100 тыс. в год

План оплаты 10 / 45 / 5 — остаток 40% уточняем

10%45%5%40%
броньстройкаключиуточняем
За
  • Лучшая доходность среди недорогих: 4,5–4,6% чистыми
  • Частично с мебелью
  • Ключи в IV кв. 2027
Против
  • В базе раскрыто 60% графика — остаток подтверждаем у застройщика
  • Dubailand — второй пояс, 25–35 минут до центра
  • Рядом много новой стройки
Ashley Hills, Arjan
Ashley HillsAshley HillsAshley Hills

Недорого · Спецпредложение застройщика

Ashley HillsTownX · Arjan

✓ Freehold — полная собственность✓ Русскоязычный менеджер застройщика

Дом в Arjan рядом с Miracle Garden, ключи — уже в начале 2027. Застройщик прислал нам спецпредложение: студии на 1–2 этаже за AED 719 000 при 100% оплате (или 745 000 по плану 30/70) — на $29 тыс. ниже базовой цены. Наличие таких студий уточняем.

$224 581AED 824 775 · студия · 45 м²
$22 458первый взнос — 10%
I кв. 2027срок сдачи

Долгосрочная аренда

5,1–6,3%валовая
4,0%чистыми

AED 42–52 тыс. в год

Посуточная сдача

7,8–9,7%валовая
3,9%чистыми

невыгодна — расходы съедают прибавку

План оплаты 10 / 30 / 60

10%30%60%
броньстройкаключи
За
  • Русскоязычный менеджер застройщика — Аршад
  • Самые ранние ключи в подборке — I кв. 2027
  • По спецпредложению чистая доходность выше примерно на полпункта
Против
  • Посуточная сдача здесь не окупается — только долгосрочная
  • 60% — одним платежом при получении ключей
  • Студия: конкуренция за арендатора выше

06 — Одним экраном

Сравнение всех объектов

Цены на 11 октября 2026. Курс AED 3,6725 за $1 (фиксирован Центробанком ОАЭ).

Таблица листается вбок →

ВодаOcta Isle by MissoniВодаSeapointВодаAzizi WaselЛагуна330 Riverside CrescentЛагунаSilvaЛагунаAeonБлизко к центруAzizi DavidНедорогоOne Sky ParkНедорогоAark TerracesНедорогоAshley Hills
РайонDubai IslandsDubai Harbour · Emaar BeachfrontDubai IslandsSobha Hartland II · MBR CityDubai Creek HarbourDubai Creek HarbourAl JaddafJVCDubailand (DLRC)Arjan
ЗастройщикOCTA DevelopmentEmaarAziziSobhaEmaarEmaarAziziIman DevelopersAark DevelopersTownX
Квартира121 м²3 спальни69 м²1 спальня58 м²1 спальня77 м²1 спальня69 м²1 спальня120 м²2 спальни60 м²1 спальня83 м²1 спальня70 м²1 спальня45 м²студия
Цена$751 501$827 774$459 632$496 957$487 406$871 341$357 522$390 850$268 996$224 581
Срок сдачиIII кв. 2027апрель 2028июнь 2027июнь 2027сентябрь 2029апрель 2028IV кв. 2027IV кв. 2027IV кв. 2027I кв. 2027
Первый взнос$150 30020%$82 77710%$45 96310%$99 39120%$48 74110%$87 13410%$35 75210%$78 17020%$26 90010%$22 45810%
Сборы при покупке≈$30 877≈$33 928≈$19 202≈$20 695≈$20 313≈$35 671≈$15 118≈$16 451≈$11 577≈$9 800
Полные вложения$782 378$861 702$478 835$517 653$507 720$907 012$372 640$407 300$280 573$234 381
Долгосрочная аренда
Валовая доходность5,4–6,7%3,9–4,6%4,7–5,6%4,7–5,2%5,3–6,1%4,7–5,3%5,3–6,1%5,0–5,9%5,9–6,9%5,1–6,3%
Чистая доходность4,5%3,2%3,9%3,6%4,1%3,5%4,0%3,6%4,5%4,0%
Посуточная сдача
Валовая доходность8,0–10,1%5,6–6,9%6,8–8,3%6,3–7,7%7,5–8,9%6,6–7,8%7,6–9,1%7,3–8,7%8,6–10,1%7,8–9,7%
Чистая доходность5,7%3,8%4,3%3,9%4,6%4,2%4,4%4,0%4,6%3,9%
Прочее
Собственностьfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreeholdfreehold
Обслуживание в год≈$5 655≈$4 057≈$2 898≈$3 390≈$4 534≈$7 897≈$3 327≈$4 396≈$2 878≈$2 236
Русскоязычный менеджер———————да—да

Если коротко

Море и максимум дохода

Octa Isle by Missoni на Dubai Islands — три спальни у моря и лучшая доходность подборки.

Самый статусный адрес

Seapoint на пляже Emaar Beachfront — виды на Марину и Palm, но доходность скромная.

Лагуна и ранние ключи

330 Riverside Crescent — первая линия купальной лагуны Sobha, ключи летом 2027.

Распределить риск

Три недорогие квартиры в JVC, Dubailand и Arjan — ключи в 2027, два русскоязычных менеджера.

Наша рекомендация — Octa Isle by Missoni: море, дизайнерский бренд и лучшая доходность. Если хочется разделить бюджет — «Вода + лагуна»: Dubai Islands и Creek Harbour, две квартиры в двух самых растущих прибрежных районах города.

07 — Как это работает

Сделка: сроки, документы, деньги

Покупка возможна дистанционно — личное присутствие в Дубае не обязательно.

01Выбор и бронь

Фиксируем квартиру, этаж и вид. Бронь — платёж по плану застройщика (10–20%). Нужен только загранпаспорт.

02Договор с застройщиком

SPA — договор купли-продажи. Лично, по видеосвязи с электронной подписью или по доверенности.

03Регистрация в Земельном департаменте

Oqood — реестр строящегося жилья. Здесь платится сбор 4%.

04Платежи по графику

Деньги идут на эскроу-счёт проекта под контролем государства, а не напрямую застройщику.

05Ключи и титул

После сдачи дома — свидетельство о собственности (freehold title deed) на ваше имя.

06Запуск аренды

Управляющая компания: арендатор, договор Ejari, коммунальные, обслуживание.

Расходы при покупке новостройки

  • 4% — сбор Земельного департамента (DLD)
  • AED 1 000–3 000 — регистрация Oqood и админсборы за каждую квартиру
  • 0% — комиссия агентства: на новостройках её платит застройщик
  • Итого ≈4,3% сверх цены квартиры

Ежегодно на владении

  • Сбор на обслуживание здания — 14–23 AED за фут², учтён в расчёте
  • Управляющая компания — 5% при долгосрочной сдаче, 20% при посуточной
  • Налог на недвижимость и на доход от аренды — 0%
  • Свет и воду при долгосрочной сдаче платит жилец

Как считали доходность. Долгосрочно: аренда минус обслуживание, 5% управляющей и 5% простоя, делённое на цену плюс сборы. Посуточно: выручка минус обслуживание, 20% управляющей, свет и вода (AED 8 000), лицензия Департамента туризма (AED 1 520), страховка и расходники; к вложениям добавлена меблировка AED 40 000. Ставки аренды — рыночные диапазоны 2026 года по району и площади, не обещание дохода. Рост стоимости в доходность не закладываем.

08 — Прозрачность

На чём построен этот отчёт

ReellyБрокерская база новостроек ОАЭ, выгрузка 11 октября 2026: 1 802 проекта. Цены, площади, планы оплаты, сроки и сборы на обслуживание — оттуда.
Застройщики напрямуюСпецпредложение TownX по Ashley Hills и контакты русскоязычных менеджеров Iman и TownX — из наших рабочих каналов с застройщиками, октябрь 2026.
АрендаСредние ставки 2026 года по районам — Property Finder, Bayut, Dubizzle и отчёты агентств по сделкам I квартала 2026.
Что перепроверить перед сделкойНаличие квартиры, этаж и вид — у застройщика в день брони. Статус freehold конкретного юнита — по реестру Земельного департамента при брони. По Aark Terraces — остаток графика 40%. По Ashley Hills — наличие студий по спецпредложению.
Дубай Марина

Следующий шаг — свободные квартиры и лучшие условия

Скажите, какой вариант ближе, — мы запросим у застройщиков свободные квартиры с этажами и видами и попробуем выбить скидку или улучшенную рассрочку. При покупке нескольких квартир это обычно удаётся.

Написать в WhatsApp +971 50 477 0401

Bizon Capital Real Estate · Дубай, ОАЭ · bizon-capital.com